Nederland leeft al enige tijd in sferen van hypes en ander nieuws. Ook politicy kunnen bij incidenten niet veel meer bedenken dan dat ze voor de televisiecamera heel snel zeggen dat ze "nieuwe regels zullen scheppen om deze situatie voor de toekomst te vermijden." Daarnaast moeten we vooral veel klagen, tot we er klaagzoek van worden. De klaaginstituten groeien als paddestoelen uit de grond. Geldverstrekkers willen na elk fraudegeval weer meer bewijsstukken in plaats van het kiezen van een andere werkwijze.
We hebben met z'n allen geen overzicht meer over datgene waar we mee bezig zijn. Alle mensen die uitvoering geven aan de nieuwe regels doen hun best en aan hen is verder niets te verwijten. Maar wie houdt de paarse krokodil tegen? De managers, maar die zijn met iets anders bezig.
Even een beeld van de routing van een hypotheekaanvraag. Het is een beetje geaccentueerd, maar in de basis niet minder waar.
De klant
De klant dient goed en objectief geadviseerd te worden. Maar denk eraan dat elke advieur ook wil verdienen. Met name bij grote instellingen is de verkoopdrang het grootst en staat het klantbelang niet voorop.
De overheid heeft regels voor advies ingesteld die in wezen goed zijn, maar het probleem niet oplossen. De klant tekent nu voor instemming met een advies dat hem is opgelegd. Dat legitimeert de verkoopdrang.
Beter is om de klant algemeen meer en beter te informeren. Een programma bij Trosradar heeft meer effect dan 10 nieuwe regels van de overheid.
We kunnen van de klant niet verwachten dat deze alle nieuwe verplichte informatie een plaats kan geven.
U koopt een huis.
De verkopende makelaar zet in het verkoopcontract een standaard gebruikte ontbindende voorwaarde voor financiering.
Leuk, maar die regels zijn achterhaald en niemand doet er wat aan.
U krijgt 2 a 3 weken de tijd om de hypotheek te regelen.
Dit terwijl we allemaal weten dat heel veel geldverstrekkers er bijna 2 a 3 weken over doen om een compleet dossier te beoordelen. En God behoede als ze nog een vraag hebben. In heel veel gevallen is de termijn tekort en moet je als koper uitstel vragen.
In de koopovereenkomst staat ook vaak dat u als koper minstens twee afwijzers van geldverstrekkers moet overleggen als de koop niet door kan gaan op de afloopdatum van de ontbindende voorwaarde
En dat terwijl je nog bezig bent met de aanvraag bij de eerste hypotheekverstrekker. Je hebt zelfs geen eerste afwijzer.
In het ergste geval kan de verkoper gewoon de 10% boete van u opvragen.
Alternatief is dat de koper in eerste instantie al op diverse plaatsen een offerte opvraagt. (let wel, dat zijn nog geen afwjzers) Dat is meer werk waar we vooraf al weten dat een deel onnodig is. Bemiddelaars en verkopers van banken worden daarvoor afgestraft.
Daarnaast willen steeds meer geldverstrekkers een boete rekenen als u een getekende offerte niet afneemt (gemiddeld 1%, zeer fors gezien de moeite die men daarvoor moet doen)
Al met al een foute situatie. Ik kom weinig makelaars tegen die kiezen voor goed overleg in plaats van de standaard voorwaarden.
Al dit gedoe geeft spanningen bij de koper, vooral als de koper geen onafhankelijke aankoopmakelaar voor hem laat werken.
De bemiddelaar voor de hypotheek
In het verleden heeft de bemiddelaar schijnbaar teveel verdient aan de klant. Ook zijn er zwakke branchegenoten die foute adviezen heben gegeven.
En dat klopt. Vooral grote instellingen zaten vaak goed fout. Een van de grootste aangesproken instellingen was het bedrijf waar onze voormalige minister van financien momenteel voor werkt! (En ik moet daar nog steeds vertrouwen in hem hebben?)
Er is voor gekozen om de klant meer en beter advies te geven en daarop ook toe te zien. Iedereen vindt dat nog steeds een goed idee.
Maar dan de regels bedacht. Er worden vergunningen aan adviseurs verstrekt voor heel specifieke deelgebieden.
Daarop verzinnen we weer de nodige uitzonderingen en weer meer toezicht. En we richten een nieuw klachteninstituut op, laten we dat niet vergeten.
De regels en het toezicht evolueren naar een situatie waarbij adviserende instellingen onder de 50 medewerkers toezicht krijgen, de kennis van medewerkers op peil moeten houden etc. Grotere instellingen mogen steeds meer zelf intern regelen.
Jammer dat met name die grotere instellingen de reden waren om al deze nieuwe regels in te voeren. De verkoopdrang bij die instellingen ligt vele malen hoger dan bij de kleinere instellingen.
Met andere woorden: de regels snellen hun doel op dit moment zeer snel voorbij.
Waar ging het ook alweer om? De klant moet beter geinformeerd worden.
De geldverstrekker
De geldverstrekker heeft te maken gehad met grote ladingen fraudes. Daarnaast lopende de marges terug en de kosten op.
Wat doen we dan?
Vergelijken we de procedures met die voor consumptieve leningen dan kan er nog veel verbeteren.
We vragen steeds meer bewijsstukken van de klant en overladen deze met adviezen en informatie. Een gemiddeld dossier groeit alleen maar en afwerking duurt alleen maar langer.
Vergelijk je de oude procedures met die van bijvoorbeeld Elq of de onlineversie van Bank of Scotland dan zie je dat het anders en beter kan.
Eerst de offerte op grond van de opgegeven gegevens. Dan beoordelen met de bewijsstukken.
Een gemiddelde inkoopbureau kan daarmee komen te vervallen en marges kunnen anders verdeeld worden.
(en ik heb sneller twee afwijzers voor de ontbinding van de koopakte indien nodig)
Geef de geldverstrekker toegang tot de database van de belastingen/uwv en je vermijdt fraude via foute werkgeversverklaringen en loonstroken.
En ga zo maar door.
Maar wie grijpt in en zet het belang van de klant weer eens voorop.
